Экспертиза объекта незавершённого строительства перед продажей: техническое обследование

Объекты незавершённого строительства нередко становятся предметом купли-продажи, однако до заключения сделки требуется точная оценка их состояния, степени готовности и пригодности к достройке. В этом кейсе приведена экспертиза нежилого здания в Константиновске, строительство которого было приостановлено более трёх лет назад.

Исходные условия и цели обследования

Объект представлял собой двухэтажное монолитно-каркасное здание без наружного ограждения, с частично смонтированными плитами перекрытий и незавершённой кровлей. Потенциальный покупатель запросил техническое заключение о состоянии конструкций, реальной степени завершённости и рисках, связанных с достройкой. Цель — минимизировать инвестиционные риски.

• Определить степень завершённости строительных работ в процентах.
• Оценить состояние конструкций, подвергшихся длительному воздействию погодных условий.
• Выявить дефекты и возможное снижение прочности несущих элементов.
• Составить перечень необходимых восстановительных мероприятий.
• Подготовить заключение для сопровождения сделки купли-продажи.

Проведение обследования и используемые методы

Обследование включало визуальную диагностику, инструментальные измерения прогибов и отклонений, простукивание конструкций, проверку армирования, определение прочности бетона методом склерометрии и отбор образцов для лабораторного анализа. Произведена геодезическая съёмка и расчёт фактических объёмов.

• Готовность по конструктиву — около 62% от проектного объёма.
• На плитах перекрытий — очаги карбонизации бетона, глубина до 5 мм.
• Прочность бетона колонн по склерометру — 22–25 МПа, соответствие классу B20.
• Оголённая арматура — с очаговой коррозией, до 1,5 мм глубиной, в зонах незащищённого бетона.
• Фундаментные блоки — в хорошем состоянии, трещин и деформаций не зафиксировано.

Заключение и рекомендации

Объект признан технически пригодным к достройке, основные несущие конструкции — в удовлетворительном состоянии. Требуется восстановление защитного слоя бетона, удаление следов коррозии, консервация открытых участков до начала работ, устройство временной водоотводящей системы. Рекомендовано проведение дополнительных расчётов на основе фактических данных перед возобновлением строительства.

Техническое заключение включало дефектную ведомость, фотофиксацию, результаты измерений, процент завершённости и рекомендации для проектирования завершения объекта. Документ передан заказчику и приложен к договору купли-продажи.

Практическая значимость кейса

Экспертиза незавершённого объекта позволила принять обоснованное решение о покупке и оценить реальный объём достройки. Заключение эксперта стало ключевым аргументом в переговорах о снижении цены и обеспечило уверенность в возможности дальнейшего использования объекта.